【中报点评32】中梁控股:业绩涨幅突出,上市有助财务优化

发布日期:2019-09-14 22:26:41
  克而瑞研究中心 房玲、马娟   【销售增速超行业平均,区域布局逐趋均衡】中梁控股上半年实现销售金额636.7亿元,较去年同期上涨26.8%,远高TOP20房企12.4%的平均同比增速。其中,长三角销售贡献率同比减少18.7个百分点至54.9%,中西部销售贡献率则大幅上涨,全国化区域布局逐步均衡。   【积极投资,回归二线和强三线城市】上半年积极补仓,中梁控股新增土储建面813.5万平方米。拿地销售金额比达0.50,高于同期TOP20房企的均值。2018年下半年开始强化土储资源配置,回归二线和强三线城市。 【营收利润规模齐增长】实现营业收入205.6亿元,同比大幅增长111.2%。毛利润、净利润和归母净利润均有大幅提升,同比增速均在80.0%以上。 【财务指标优化,上市后融资将持续优化】负债率继续下降,较2018年底减少14.6个百分点降至43.5%,维持在行业较低水平。现金短债比达1.7,同比上涨7.1%,短期无偿债压力。相信随着7月成功上市后融资渠道将得到扩充,融资结构也将进一步优化。   销售:金额同比增速达28.7%远超同规模房企   素有“黑马之称”的浙系房企中梁控股今年上半年销售表现亮眼,迎来上市开门红。实现合约销售面积602.7万平方米,同比增长为28.7%;销售金额636.7亿元,较去年同期上涨26.8%,远高于同期TOP20房企12.4%的同比增速。此外,中梁控股销售回款率接近90%也处在行业较高水平。   凭借对市场周期的准确把握及全结构布局的战略2018年跻身千亿阵营后,中梁控股与多数千亿房企一样开始求稳发展。7月上市初,中梁控股管理层表示2019年合约销售目标为1300亿,较2018年增长28.1%。截至今年6月底,中梁控股已完成销售目标的49.0%,高于TOP20房企46.4%的平均目标完成率。另外,中梁控股今年可售货值达1900亿元,前7月销售目标完成率已经达到58%,预计全年完成目标问题不大。   起家于温州(楼盘)的中梁控股,一直把长三角作为其发展的战略要塞,上半年长三角区域销售金额仍占据其销售总量的半壁江山,但销售占比同比下降18.7个百分点。一方面,是因为长三角区域的销售金额出现了小幅下滑,另一方面也是因为随着企业全国化扩张的不断推进,各区域的销售贡献逐步均衡。上半年,中梁中西部销售贡献率同比增加16.5个百分点,成为今年上半年中梁控股第二大销售贡献区域。此外,肇庆(楼盘)、江门(楼盘)及佛山(楼盘)等珠三角城市今年也开始贡献业绩。   截至今年上半年,中梁控股已进驻二线城市23个、三线城市77个和四线城市39个。三线城市销售仍是中梁控股销售业绩的主力支撑,销售占比近60.0%,但较2018年下滑4.8个百分点。面对复杂多变的市场环境,2018年下半年中梁控股做出战略调整,回归二线城市,并加强二线城市销售。今年上半年,中梁控股二线城市销售金额占比较2018年上升2.7个百分点。   投资:拿地销售比达0.50回归二线和强三线城市   今年上半年,中梁控股延续积极拓展态势,新进入西安(楼盘)、天津(楼盘)、南京(楼盘)、南昌(楼盘)和福州(楼盘)等18个城市,并采取招挂牌、收并购及合作开发等多元拿地方式收获70个土地项目。新增土地建面达813.5万平方米,总价约320亿元,新增货值约940亿。拿地销售金额比达到了0.50,高于同期TOP20房企0.39的均值。合作依然是房企目前发展的重要方式之一,中梁控股上半年新增拿地建面权益比达80.2%。   规模突破性增长后,加上市场环境的变化,中梁控股也明确了从四五线城市回归二线及强三线城市的战略,开始优化土储资源配置。今年上半年,中梁控股在三线土地投资金额占比略有下降,但仍超过50.0%。另外,中梁控股二线城市土地投资金额占比持续攀升,较去年末继续增加8.0个百分点。   截至2019年6月末,中梁控股土地储备总面积达5299.6万平方米,项目总数达385个,可售货值逾3400亿元。其中,长三角和中西部是中梁控股较多的可售货值来源,可售货值占比分别达47.0%和30.0%。值得一提的是,3400亿的可售货值看似与企业千亿销售规模相比并不是很充裕,但由于中梁控股拿地销售周期较短,上半年新增项目大都可以实现当年进入销售,在新增土储不断补充之下,并不会对其发展造成太大影响。   盈利:增收又增利归母净利润的40%用于派息   得益于前两年销售业绩迅猛增长带来的房地产大规模结转,中梁控股今年上半年实现 营业收入205.6亿元,同比大幅增长111.2%。与此同时毛利润、净利润和归母净利润均有大幅提升,同比增速均在80.0%以上。其中,净利润更是较2018年上半年锐增126.8%。   上半年,中梁控股的毛利率和和归母净利率分别为24.5%和5.9%,营收和利润规模虽然明显增加,但利润率水平还有一定的提升空间。   值得注意的是,中梁控股宣布中期派息每股人民币13.8分,累计派息额达人民币4.9亿元,派息比40%。   偿债:净负债率降至43.5%上市后融资将得到改善   2019年6月底,中梁控股净负债率继续下降,较2018年底减少14.6个百分点降 至43.5%,维持在行业较低水平。同时,中梁控股持有现金较去年年末增加7.1%至 247.2亿元。现金短债比达1.7,同比上涨7.1%,现金能完全覆盖短期负债,无短期偿债压力;长短期债务比较2018年末增加14.4%至0.99,债务结构还有进一步优化空间。   中梁控股今年上半年的平均融资成本10.0%,相信随着上市后融资渠道扩充,企业融资结构将进一步优化。7月份中梁控股成功实现上市,募得资金32亿港元,此外据业绩会上管理层称,中梁其实早在今年年初已经有境外发债的额度,将来也可以考虑一些境外的银行融资。   — END —   本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿随意转载   本文首发于微信公众号:克而瑞地产研究。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。 (责任编辑:王治强 HF013)
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